2017年6月第30卷第2期山西省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) of and Law for ．，．30 No．2【民商法研討】不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保的法律適用——以《民間借貸司法解釋》第二十四條為視角孥 蔚(鄭州大學(xué)法學(xué)院，河南鄭州)[摘要] 以簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保民間借貸合同履行的案件在實(shí)踐中蓬勃發(fā)展，且此種情形下的糾紛也愈演愈烈。最高人民法院頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條給出了審理此類(lèi)糾紛的解決思路，但是司法解釋過(guò)于簡(jiǎn)單粗糙，未明確不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保合同的性質(zhì)、效力問(wèn)題，也未明確債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物是否有優(yōu)先受償權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保實(shí)為債權(quán)擔(dān)保，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保合同實(shí)為代物清償預(yù)約，是諾成性合同，其不發(fā)生物權(quán)擔(dān)保效果，債權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。[關(guān)鍵詞] 民間借貸合同；不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保；代物清償預(yù)約(中圖分類(lèi)號(hào)][文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1672—1500(2017)02—0058—04隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深人，作為融資和投資渠道的民間借貸日趨活躍。民間借貸規(guī)模不斷擴(kuò)大且借貸方式日益多樣化，直接導(dǎo)致大量糾紛成訟，人民法院受理案件數(shù)量快速增長(zhǎng)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋，高居民事審判案件類(lèi)型第二位。
在過(guò)去的司法實(shí)踐中，各地法院對(duì)于民間借貸合同與買(mǎi)賣(mài)合同混合情形的司法裁判的意見(jiàn)和做法不一，甚至在此問(wèn)題的裁判上最高法院先后公布的案例出現(xiàn)了“打架”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了不良的社會(huì)影響。2015年9月1日起開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱為《民間借貸司法解釋》)第二十四條被理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為是對(duì)民間借貸活動(dòng)中出現(xiàn)的民間借貸合同與買(mǎi)賣(mài)合同混合的司法規(guī)范，以期解決司法裁判出現(xiàn)的“同案不同判”，統(tǒng)一司法。一、評(píng)析《民間借貸司法解釋》第二十四條(一)內(nèi)容最高人民法院將其頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條調(diào)整的內(nèi)容稱為讓與擔(dān)保，并采用兩款，對(duì)讓與擔(dān)保情形進(jìn)行簡(jiǎn)單地規(guī)范。1．程序性規(guī)范。首先，界定了讓與擔(dān)保存在主從合同的關(guān)系，特指的是當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思是為借貸合同提供擔(dān)保，借貸合同是主合同，買(mǎi)賣(mài)合同是從合同；其次，從法院審理案件案由的角度，將請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)讓與擔(dān)保中買(mǎi)賣(mài)合同約定的案件劃分到民間借貸法律關(guān)系，而非買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，從而規(guī)范當(dāng)事人訴訟法律關(guān)系的選擇以及規(guī)范法院審理時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，有利于統(tǒng)一裁判行為；再次，法院承擔(dān)闡明適用正確訴訟請(qǐng)求的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向起訴錯(cuò)誤的當(dāng)事人進(jìn)行說(shuō)明；最后不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋，規(guī)范法院的裁判行為，當(dāng)事人拒絕變更有誤的訴訟請(qǐng)求時(shí)，法院作出駁回起訴的裁定書(shū)，以拒絕對(duì)案件進(jìn)行實(shí)體審理。
2．實(shí)體性規(guī)范。明確規(guī)定出借人取得勝訴判決后享有的權(quán)利，若借款人不履行判決義務(wù)，可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以實(shí)際債權(quán)為清償范圍，遵循“多退少補(bǔ)”的規(guī)則。(二)評(píng)價(jià)1．優(yōu)點(diǎn)。一是明確了此種糾紛中借貸合同和買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系，前者是主合同，后者是從合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是為借貸合同的履行進(jìn)行擔(dān)保。從而指明法院審理此類(lèi)型案件的思路，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民間借貸法律關(guān)系處理糾紛，并履行釋明義務(wù)。二是規(guī)定了債權(quán)人的申請(qǐng)執(zhí)行權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保賦予債權(quán)人在債務(wù)人不履收稿日期：2017—03—20基金項(xiàng)目：2016年度河南省社科聯(lián)、河南省經(jīng)團(tuán)聯(lián)研究課題(項(xiàng)目編號(hào)：SKL一2016—457)。作者簡(jiǎn)介：李蔚(1993一)，女不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋，河南商丘人，鄭州大學(xué)法學(xué)院2015級(jí)碩士研究生，研究方向：訴訟法。58萬(wàn)方數(shù)據(jù)
