2017年6月第30卷第2期山西省政法管理干部學院學報 of and Law for ．，．30 No．2【民商法研討】不動產買賣式擔保的法律適用——以《民間借貸司法解釋》第二十四條為視角孥 蔚(鄭州大學法學院，河南鄭州)[摘要] 以簽訂不動產買賣合同擔保民間借貸合同履行的案件在實踐中蓬勃發展，且此種情形下的糾紛也愈演愈烈。最高人民法院頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條給出了審理此類糾紛的解決思路，但是司法解釋過于簡單粗糙，未明確不動產買賣式擔保合同的性質、效力問題，也未明確債權人對標的物是否有優先受償權。不動產買賣式擔保實為債權擔保，不動產買賣式擔保合同實為代物清償預約，是諾成性合同，其不發生物權擔保效果，債權人無優先受償權。[關鍵詞] 民間借貸合同；不動產買賣式擔保；代物清償預約(中圖分類號][文獻標識碼]A[文章編號]1672—1500(2017)02—0058—04隨著經濟體制改革的不斷深人，作為融資和投資渠道的民間借貸日趨活躍。民間借貸規模不斷擴大且借貸方式日益多樣化，直接導致大量糾紛成訟，人民法院受理案件數量快速增長不動產買賣合同司法解釋，高居民事審判案件類型第二位。
在過去的司法實踐中，各地法院對于民間借貸合同與買賣合同混合情形的司法裁判的意見和做法不一，甚至在此問題的裁判上最高法院先后公布的案例出現了“打架”的現象，產生了不良的社會影響。2015年9月1日起開始實施的《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》(以下簡稱為《民間借貸司法解釋》)第二十四條被理論界和實務界認為是對民間借貸活動中出現的民間借貸合同與買賣合同混合的司法規范，以期解決司法裁判出現的“同案不同判”，統一司法。一、評析《民間借貸司法解釋》第二十四條(一)內容最高人民法院將其頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條調整的內容稱為讓與擔保，并采用兩款，對讓與擔保情形進行簡單地規范。1．程序性規范。首先，界定了讓與擔保存在主從合同的關系，特指的是當事人簽訂買賣合同的真實意思是為借貸合同提供擔保，借貸合同是主合同，買賣合同是從合同；其次，從法院審理案件案由的角度，將請求實現讓與擔保中買賣合同約定的案件劃分到民間借貸法律關系，而非買賣合同法律關系，從而規范當事人訴訟法律關系的選擇以及規范法院審理時的標準，有利于統一裁判行為；再次，法院承擔闡明適用正確訴訟請求的義務，應當向起訴錯誤的當事人進行說明；最后不動產買賣合同司法解釋，規范法院的裁判行為，當事人拒絕變更有誤的訴訟請求時，法院作出駁回起訴的裁定書，以拒絕對案件進行實體審理。
2．實體性規范。明確規定出借人取得勝訴判決后享有的權利，若借款人不履行判決義務，可以申請拍賣買賣合同標的物，以實際債權為清償范圍，遵循“多退少補”的規則。(二)評價1．優點。一是明確了此種糾紛中借貸合同和買賣合同的關系，前者是主合同，后者是從合同，簽訂買賣合同是為借貸合同的履行進行擔保。從而指明法院審理此類型案件的思路，應當依據民間借貸法律關系處理糾紛，并履行釋明義務。二是規定了債權人的申請執行權，買賣合同擔保賦予債權人在債務人不履收稿日期：2017—03—20基金項目：2016年度河南省社科聯、河南省經團聯研究課題(項目編號：SKL一2016—457)。作者簡介：李蔚(1993一)，女不動產買賣合同司法解釋，河南商丘人，鄭州大學法學院2015級碩士研究生，研究方向：訴訟法。58萬方數據
