上海律師：
一、關(guān)于一房二賣的糾紛
二、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓的效力糾紛
三、婚姻家庭房產(chǎn)分割的糾紛
正文：
房產(chǎn)買賣糾紛審判實踐中法律適用問題及建議，小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實踐中存在的問題，婚姻家庭所涉房產(chǎn)糾紛審判實踐中法律適用問題及建議。
“近年來，全市法院審理房產(chǎn)糾紛案件數(shù)量呈上升趨勢，尤其是在目前房價日益高漲的情況下，因房產(chǎn)買賣、小產(chǎn)權(quán)房、集資房、房改房等問題引起的糾紛日益增多，涌入法院的房產(chǎn)糾紛也越來越多。其中，一房二賣問題比較突出，小產(chǎn)權(quán)房問題比較復(fù)雜，婚姻家庭的房產(chǎn)處理比較棘手。”鄭州市中級法院民二庭庭長趙洪印說。
以最具代表性的鄭州市金水區(qū)為例，該區(qū)法院2008年以來辦理涉及房屋各類案件共計995起。
趙洪印說：“面對現(xiàn)狀，由于相關(guān)法律的滯后性和社會關(guān)系的復(fù)雜性，使得各地法院的處理也不完全一致。為了解決上述問題、統(tǒng)一裁判尺度、提高全市法院審理此類案件的質(zhì)量，我院擬出臺《關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見》。”
昨日上午，鄭州法院系統(tǒng)民事審判及相關(guān)部門召開座談會房產(chǎn)糾紛法律知識，并邀請法學專家、知名律師以及相關(guān)行政單位的領(lǐng)導(dǎo)，對該意見的征求意見稿進行研討，并就三個焦點問題進行了深入探討：
房產(chǎn)買賣糾紛審判實踐中法律適用問題及建議
“一房二賣”應(yīng)視情況處理
鄭州高新區(qū)法院民一庭：在房屋未轉(zhuǎn)移的情況下，已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán);兩個買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的購房人所有;兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購房人擁有房屋所有權(quán);兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價款的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)……如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。
行政訴訟與民事訴訟可并行
鄭州市中級法院孫曉飛：行政訴訟與民事訴訟相互交織沖突是審判實務(wù)當中的老問題，尤其是在房屋所有權(quán)登記糾紛案件中表現(xiàn)得尤為突出，此類案件既牽涉各方當事人之間的房屋權(quán)屬民事糾紛，又牽涉房屋管理機關(guān)房屋所有權(quán)登記行政爭議，當事人既可能起訴民事訴訟，也可能要求行政審判。要解決民事、行政爭議交織并存的問題，實際上就成了判斷民事爭議與行政爭議哪一個為前提的問題，誰為前提誰優(yōu)先。在房屋登記案件中，當房屋登記案件民事糾紛與行政爭議成立偶合關(guān)系時，房屋權(quán)利歸屬是清晰的，民事糾紛與登記瑕疵爭議之間沒有關(guān)聯(lián)，其本質(zhì)是單純的民事爭議，如果同時并存民事與行政兩個訴訟，二者可以并行不悖。此時，即便行政訴訟因登記機關(guān)違法而撤銷登記，也不會否定基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的效力。
小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實踐中存在的問題
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同效力
鄭州市金水法院李春強：我們認為,在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認定其買賣有效，因為該民事行為不違反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定;向本集體經(jīng)濟組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認定其買賣無效。但有以下情況的，根據(jù)具體情況分別予以認定處理：一是購買人在買房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟組織的;二是出賣人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的;三是出賣人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑，自留有居住房屋的;四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)糾紛等;五是對歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房，要區(qū)分不同情況，妥善處理。
需建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
鄭州市中級法院民二庭李傳煒、孫燕：雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同大多數(shù)被認定為無效，不受法律保護，國家政策也一再明令禁止，但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、交易仍然屢禁不止。筆者認為，強堵不如疏導(dǎo)，要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，平等對待國有土地和集體所有的土地，以法律的形式賦予農(nóng)民出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，推進土地供應(yīng)主體多元化。如果符合國家土地利用整體規(guī)劃的，應(yīng)當允許農(nóng)民將土地有償出讓給他人使用。并在政府部門建立相應(yīng)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理部門，對整個流轉(zhuǎn)過程進行監(jiān)督和管理。
小產(chǎn)權(quán)房的受案范圍及審判原則
鄭州市中原區(qū)法院李繼昌、陳紅：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛類型，按流轉(zhuǎn)階段可劃分為三種類型：流轉(zhuǎn)之前的建房糾紛;流轉(zhuǎn)糾紛，其中主要的是合同糾紛;流轉(zhuǎn)之后的派生糾紛。其中比較典型的是第二種流轉(zhuǎn)糾紛，司法實踐中也多是這一類糾紛。一般認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛，人民法院可以受理。目前，小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有以下幾種：房屋買賣合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質(zhì)量損害賠償糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購房人名稱變更糾紛、離婚房屋分割糾紛、拆遷補償糾紛、繼承糾紛等。審判實踐中,一般按以下原則處理:首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響房產(chǎn)糾紛法律知識，尤其是出售人故意不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被解除或買賣合同被人民法院依法確認為無效的情況，如買受人請求對房屋增值部分或合理經(jīng)濟投入進行賠償?shù)模瑧?yīng)予支持，但應(yīng)根據(jù)雙方當事人的過錯大小，適當減少出售人的賠償責任;其次房產(chǎn)糾紛法律知識，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償;最后，判決返還、騰退房屋時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
婚姻家庭所涉房產(chǎn)糾紛審判實踐中法律適用問題及建議
單獨處分的三種司法實踐處理
鄭州市管城區(qū)法院馬新平、時滿良：夫妻或部分家庭成員單獨處分共有房屋的行為效力常會引發(fā)爭議，尤其是近年來隨著房價日益上漲，二手房交易市場上引發(fā)的此類糾紛更是不斷。在司法實踐中三種常見的糾紛情形及處理意見：房屋為夫妻或家庭共同財產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個人或家庭全體成員，夫妻一方或部分家庭成員與第三人簽訂房屋買賣合同的，另一方不予追認，該合同無效;該房屋為夫妻或家庭共同財產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為其中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同，第三方并且已經(jīng)支付了對價，尚未進行產(chǎn)權(quán)變更登記，另一方不予追認的，合同無效;房產(chǎn)證上登記的夫妻或家庭成員一方未經(jīng)另一方同意，與他人簽訂了房屋買賣合同，將共有房屋出賣，也進行了產(chǎn)權(quán)變更登記，如果另一方不追認，該房屋買賣合同無效。但合同雙方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)，買受人當然對該房屋擁有所有權(quán)。房屋登記一方應(yīng)當賠償因其擅自處分該房屋而給夫妻之間或家庭成員的另一方造成的損失。
婚前買房婚后取得產(chǎn)權(quán)，離婚時的處理
新鄭市人民法院王留成：《婚姻法》規(guī)定中只是規(guī)定了一方婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)，并沒有規(guī)定一方婚前享有物權(quán)的財產(chǎn)才是夫妻一方的財產(chǎn)，當事人如果在婚前支付了所有的房款，雖然他對該房屋還沒有法律意義上的物權(quán)，但這并不妨礙他實際取得了該財產(chǎn)，我們應(yīng)當將婚前購買的房屋認定為夫妻一方的財產(chǎn)。另外，對物權(quán)概念及物權(quán)制度的理解與適用在理論及司法實踐界還有很多的爭論，我國的物權(quán)制度還不是十分完善，我們不能太機械地理解物權(quán)的概念，一定要從解決實際問題及公平的理念來解讀物權(quán)制度。實際上將婚前購買的房屋視為婚前財產(chǎn)是公平的，也便于社會公眾接受的。
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