遠離家鄉，選擇留在大城市等外地打拼的人群，通常需要租房居住。那么在租房過程中，需要注意哪些法律問題呢？作為承租人，應當與出租人簽訂書面房屋租賃合同。本文通過對房屋租賃合同的訂立、履行、解除、續簽等法律問題予以梳理，以期幫助出租人、承租人規避租房可能遇到的法律風險，避免陷入房屋租賃合同糾紛之中。
房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。
【法律索引】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第53條、第54條
（一）確認房屋產權狀況
1.核對產權證書
承租人應當對所租房屋的合法性積極審查，如核對房屋產權證書，承租公有住房的需核對租賃卡等權屬證書。
2.確認抵押情況
承租人若打算簽訂長期穩定的租賃合同，亦應當審查所租房屋是否已設立抵押權，盡量避免承租已設定抵押權的房屋。因為房屋設立抵押之后成立的租賃權，無法對抗該抵押權。實踐中，部分房屋確實存在銀行抵押貸款，承租人應根據實際情形判斷抵押權對自身承租權造成不利影響的可能性，再做取舍。
（二）確認出租人的處分權
1.出租人系產權人（或公有住房的承租人）
如果出租人系房屋產權人（或公有住房的承租人），應出示房屋產權證書（或租賃卡）及身份證，承租人核對身份證與產權證書（或租賃卡）所載產權人（或承租人）是否一致。房屋產權證書（或租賃卡）及身份證可復印與租賃合同一并留存。
2.出租人系代理人
如果出租人系房屋產權人的委托代理人，則應出示委托材料，核對其代理權限，確保出租該房屋在其代理權限范圍內。委托材料、房屋產權證書可復印與租賃合同一并留存。
3.出租人系“二房東”
如果出租人系“二房東”，應要求其出示與房屋產權人（或代理人）簽訂的租賃合同，查看該租賃合同中關于轉租權限與租期的約定?！岸繓|”未經房屋產權人（或代理人）同意而轉租的，房屋產權人（或代理人）可以解除其與“二房東”之間的租賃合同，這將直接導致轉租合同無法繼續履行。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第716條
（三）租金及其他費用支付
1.租金支付
承租人應當按照約定支付租金。對于租金支付金額、支付時間、支付賬戶、逾期支付的后果等內容，訂立合同時應當予以明確。
2.其他費用
物業費、水電費、燃氣費、網絡費等費用的支付亦應當在合同中予以約定，就出租人交付房屋之前產生的上述費用，應予以明確并由出租人結清。
（四）確認隨房屋移交物品
租賃合同訂立時，對隨房屋移交的家具及家電種類、數量，應在合同中予以明確，以便如數交付使用及退租時返還。
（五）解除情形及責任約定
租賃合同中關于解除權及違約責任的約定，應當進行審查，避免賦予一方不合理的解除權或者承擔過重的違約責任。若發現，可指出并協商修改。
（六）裝修費用承擔與補償
承租人經出租人同意，可以對租賃物進行裝修。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。故承租人若有計劃對租賃房屋進行裝修，可以在合同中與出租人就裝修費用的承擔與補償進行約定。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第715條
（一）承租人的權利與義務
1.權利
買賣不破租賃房租訴訟時效房租訴訟時效，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生變動的，不影響租賃合同的效力。
優先購買權，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
優先承租權，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以隨時解除合同。
2.義務
承租人應當按照約定的方式使用租賃物。
承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損的，應當承擔賠償責任。承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第709條、第714條、第721條、第725條、第726條、第733條、第734條
（二）出租人的權利與義務
出租人應當按照約定將租賃物交付給承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。
出租人應當履行租賃物的維修義務，當事人另有約定除外。承租人在租賃物需要維修時，可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。但因承租人過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前述維修義務。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第708條、第712條、第713條
（三）轉租應當注意的法律問題
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第716條、第717條、第718條
（一）承租人的解除權
1.有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
?租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
?租賃物權屬有爭議；
?租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。
2.租賃物危及承租人安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
3.當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法難以確定租賃期限的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第724條、第731條、第730條
（二）出租人的解除權
1.承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
2.承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
3.承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法難以確定租賃期限的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第716條、第711條、第722條、第730條
租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。雙方均可以隨時解除，承租人若想繼續維持租賃關系，應及時與出租人續簽合同。
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
【法律索引】
《中華人民共和國民法典》第734條
1.租賃期限屆滿
租賃合同約定的租約屆滿，應就租金、其他費用及時與出租人結算，按照合同約定及時返還房屋。
2.租賃期限未滿
承租人在租賃期限內擅自搬離租賃房屋，其搬離行為不具有單方解除租賃合同的效力，出租人有權據此解除合同。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任。如果租賃合同約定的違約金條款過分高于造成損失的，承租人可以要求降低違約金。若租賃合同未約定違約金，承租人可與出租人協商損失賠償金額，協商不成，可到法院提起訴訟。
1. 正規平臺尋找房源
除了傳統中介公司之外，一些自媒體平臺也包含房源信息，其中難免出現虛假或缺乏保障的房源。建議承租人在正規平臺尋找房源，實地考察房屋情況后，參考本文前述內容，審慎地簽訂書面房屋租賃合同。
2. 合租房屋需謹慎
若與他人合租，建議在簽訂租賃合同時，雙方之間就租金等費用承擔、房間分配、公共部位使用等房租訴訟時效，一并做出約定。若合租人為“二房東”，要確認其轉租已取得出租人的同意，并與該合租人或出租人簽訂書面合同。
合租房屋應避免租住群租房。出租住房應以原始設計或者經有關部門批準改建的房間為最小出租單位（不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租），廚房、衛生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），人均居住面積不得低于5平方米，違反上述規定，屬于將住房用于群租。租住群租房的承租人除了生命財產安全存在隱患之外，還將被暫停辦理居住房屋租賃合同登記備案，暫停受理居住證、臨時居住證申請，已經辦理居住證的，暫停辦理年度簽注，已經辦理臨時居住證的，暫停續期手續。
【法律索引】
《上海市住房租賃條例》第15條
《關于加強本市住宅小區出租房屋綜合管理工作的實施意見》
《上海市居住房屋租賃管理辦法》
3. 妥善使用屋內設施
承租房屋時，除了在合同中對設施情況予以明確，使用房屋前可拍照記錄房屋交付時的實際狀況并留存，以避免退房時產生不必要的糾紛。此外，承租人若要對租賃房屋內現有家具家電等設施進行改善調整，應事先與出租人溝通，取得對方同意并就相關費用、物品權屬達成一致意見后再做處理。
4.重要事項要留痕
承租期間，若承租人就房屋維修、物品處理、解約、續約等問題，與出租人溝通協商，應保留聊天記錄，以便發生糾紛時，用于雙方意思表示的認定。租金及其他費用的支付，也應當保留支付記錄。
來源丨上海市第一中級人民法院、
文：馬姍姍
免責聲明：本文系轉載，版權歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點和立場和對其真實性負責。如需轉載，請聯系原作者。如果來源標注有誤或侵犯了您的合法權益或者其他問題不想在本站發布，來信即刪。
