根據(jù)民法基本原理和司法實(shí)踐中的一貫認(rèn)識(shí)，預(yù)約和本約的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人在合同中的意思表示加以確定。當(dāng)事人的意思表示不明確或有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過考察合同內(nèi)容是否包含合同成立的要素，以及合同內(nèi)容是否確定到無需另行訂立本約即可強(qiáng)制履行等因素加以確定。
案件簡(jiǎn)介
2010年9月30日，A公司作為出賣人與B某作為認(rèn)購(gòu)人簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，約定由B某認(rèn)購(gòu)A公司所開發(fā)的涉案房屋，總房?jī)r(jià)款為 922元，付款方式為貸款，認(rèn)購(gòu)人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的50%即 元，其余價(jià)款元可以向出賣人指定按揭貸款銀行借款支付。合同還約定以下條款：第四條，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起當(dāng)日內(nèi)，向出賣人支付認(rèn)購(gòu)定金元，出賣人在收取定金后，應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人開具收款憑證，并注明收款時(shí)間。認(rèn)購(gòu)人逾期未支付認(rèn)購(gòu)定金的，出賣人有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。認(rèn)購(gòu)人同意在支付定金之日起 90日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限）。第五條，認(rèn)購(gòu)人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。第六條，認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過90 日的，本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書，出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除之日起30日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。第七條，出賣人在認(rèn)購(gòu)人支付認(rèn)購(gòu)定金之日至本認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。第九條其他約定，買受人在簽訂本認(rèn)購(gòu)書繳納認(rèn)購(gòu)金的同時(shí)，另向出賣人繳納人民幣413.09萬元，此部分錢款作為簽署正式網(wǎng)簽合同的前提條件，且不開具正式購(gòu)房發(fā)票。出賣人應(yīng)提前30 日通知買受人正式簽訂商品房買賣合同，買受人在簽署合同的同時(shí)將合同總價(jià)50%首付款一次性補(bǔ)繳完畢，剩余房款做銀行按揭貸款。買受人在簽署正式商品房買賣合同后，需在15個(gè)工作日內(nèi)向貸款銀行提供完畢個(gè)人貸款所需的一切相關(guān)貸款資料，買受人提供的個(gè)人貸款資料需真實(shí)、合法、有效。若買受人因個(gè)人原因在簽署正式商品房買賣合同后90個(gè)工作日仍未辦理完畢按揭貸款手續(xù)，買受人需在接到出賣人發(fā)出的付款通知后15個(gè)工作日內(nèi)付清全部剩余未付房款。如買受人違約，出賣人有權(quán)解除正式買賣合同，并按買賣合同相關(guān)條款收取買受人違約金。
因此商業(yè)用房為現(xiàn)房簽約，即買賣雙方簽署正式購(gòu)房合同且購(gòu)房款項(xiàng)全部結(jié)清后，買受人即可辦理入住手續(xù)，但出賣人在購(gòu)房合同中與買受人 簽署的房屋交付時(shí)間為2011年1月至2月份的某個(gè)時(shí)間，具體 時(shí)間雙方在簽約時(shí)另行商定。第十條房屋買賣合同和協(xié)議的區(qū)別，本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)雙方簽字蓋章 后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。 本認(rèn)購(gòu)書終止后，認(rèn)購(gòu)定金應(yīng)當(dāng)【返還認(rèn)購(gòu)人】【抵作商品房?jī)r(jià)款】。第十一條，本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第十二條，本認(rèn)購(gòu)書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，兩份具有同等法律效力。《認(rèn)購(gòu)書》簽訂當(dāng)日，B某向A公司支付了1000萬元認(rèn)購(gòu)金，并繳納了元。
2010年12月30日，A公司作為甲方，B某作為乙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，內(nèi)容如下：1、乙方將原來繳納的認(rèn)購(gòu)金1000萬元中的700萬元轉(zhuǎn)移至新認(rèn)購(gòu)的2號(hào)商業(yè)中，作為新認(rèn)購(gòu)的商業(yè)的認(rèn)購(gòu)金。2、乙方保留300萬元繼續(xù)作為1號(hào)樓的認(rèn)購(gòu)金。3、甲方應(yīng)提前30天通知乙方簽署正式網(wǎng)簽合同。如因甲方原因于2013年1月1日前，仍無法滿足乙方正式簽署網(wǎng)簽合同的條件，則視為甲方違約，即甲方自2013年1月1日開始，按日計(jì)算向買受人支付乙方實(shí)際繳納款項(xiàng)（乙方實(shí)際交納款項(xiàng)713.09萬元）的萬分之三的違約金，如違約時(shí)間超過30日房屋買賣合同和協(xié)議的區(qū)別，則乙方有權(quán)退房。如乙方選擇退房的，甲方應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還乙方全部實(shí)際已付款，并按照乙方實(shí)際已付款3%向乙方支付違約金。B某于2017年9月4日向A公司發(fā)送《通知函》，主張因A公司導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行應(yīng)向B某賠償房屋差價(jià)損失元、違約金.89元并雙倍返還定金元；后，又于2018年10月31日向A公司發(fā)送《函件》，要求A公司履行《認(rèn)購(gòu)書》及《補(bǔ)充協(xié)議》并賠償其違約金605.05萬元。
2019年1月22日，A公司向B某發(fā)出《協(xié)商解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議約談函》，A公司在該函件中稱因2017年3月26日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類型項(xiàng)目管理的公告》，并主張根據(jù)限購(gòu)政策房屋買賣合同和協(xié)議的區(qū)別，B某已不具備《認(rèn)購(gòu)書》、《補(bǔ)充協(xié)議》約定的商品房購(gòu)買資格，雙方已無法就涉案商品房簽署正式網(wǎng)簽合同，故《認(rèn)購(gòu)書》《補(bǔ)充協(xié)議》在客觀上已無法履行，應(yīng)予以解除。
庭審中，B某向人民法院申請(qǐng)對(duì)房屋現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)值為元。B某認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書》系本約合同，對(duì)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容都進(jìn)行了約定，《補(bǔ)充協(xié)議》作為《認(rèn)購(gòu)書》的附件同為一體，因涉案房屋是現(xiàn)房交易，故本案案由應(yīng)調(diào)整為商品房銷售合同糾紛，B某向人民法院主張解除《認(rèn)購(gòu)書》、《補(bǔ)充協(xié)議》；返還購(gòu)房款413.09萬元；雙倍返還定金600萬元；賠償房屋差價(jià)損失元。A公司則主張，《認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)為預(yù)約合同，并不具備商品房買賣合同的主要條款，B某在未能履約的情況下?lián)p失的為締約機(jī)會(huì)，并非實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，本案案由應(yīng)調(diào)整為商品房預(yù)約合同糾紛，故提起反訴，請(qǐng)求解除《認(rèn)購(gòu)書》、《補(bǔ)充協(xié)議》。
法院認(rèn)為
法院認(rèn)為，盡管《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)預(yù)約合同沒有作明文規(guī)定，但在一些復(fù)雜交易的商業(yè)實(shí)踐中，當(dāng)事人之間契約締結(jié)過程客觀上存在著從不具有拘束力的磋商行為、締結(jié)具有拘束力的預(yù)約、最終訂立本約這三個(gè)不同階段。與締約磋商階段僅受誠(chéng)實(shí)信用原則約 束不同，預(yù)約和本約在當(dāng)事人之間均成立合同關(guān)系。根據(jù)民法基本原理和司法實(shí)踐中的一貫認(rèn)識(shí)，預(yù)約和本約的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人在合同中的意思表示加以確定。當(dāng)事人的意思表示不明確或有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過考察合同內(nèi)容是否包含合同成立的要素，以及合同內(nèi)容是否確定到無需另行訂立本約即可強(qiáng)制履行等因素加以確定。
法院認(rèn)為簽署的《認(rèn)購(gòu)書》、《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真是意思表示，合同內(nèi)容均約定A公司與B某需在一定期限內(nèi)再行協(xié)商商品房買賣合同，且需要另行簽訂可進(jìn)行網(wǎng)簽備案的商品房買合同。合同內(nèi)容缺少關(guān)鍵條款，比如付款方式及時(shí)間、房屋交付時(shí)間以及轉(zhuǎn)移登記等。故《認(rèn)購(gòu)書》、《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容無法用以強(qiáng)制履行，兩份協(xié)議屬于預(yù)約合同性質(zhì)，A公司與B 某還需要另行訂立本約商品房買賣合同。法院同時(shí)認(rèn)為，預(yù)約合同的解除，導(dǎo)致買受人喪失的是簽訂正式商品房買賣合同的機(jī)會(huì)，房屋的增值損失并非其必然損失，故B某主張房屋差價(jià)損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
法院最終判決解除《認(rèn)購(gòu)書》《補(bǔ)充協(xié)議》、B 公司返還購(gòu)房款413.09萬元并雙倍返還定金600萬元。駁回B某關(guān)于房屋差價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求。
要點(diǎn)
本案其實(shí)為現(xiàn)房買賣，即使對(duì)現(xiàn)房買賣簽署《認(rèn)購(gòu)書》，該《認(rèn)購(gòu)書》是預(yù)約合同還是本約合同，需要根據(jù)雙方的真實(shí)意思判斷，合同中如出現(xiàn)需另行簽訂本約合同的字眼，即使合同內(nèi)容有多完善，一般也會(huì)被認(rèn)定為預(yù)約合同。另外，預(yù)約合同的解除導(dǎo)致的是喪失簽署本約合同的機(jī)會(huì)，房屋增值損失并非是必然損失
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