最近，我路過某個房產中介時，看到玻璃窗上貼著的一套二手房掛牌信息，上面赫然寫著：繼承房產，20%個稅由買家承擔！于是，我特意跑去問中介：按規(guī)定繼承房屋的也需要繳納個稅嗎？中介聽完語重心長地跟我說：受贈房子、繼承房子時雖然免繳個稅，但當你想賣掉時，就要繳賣房款總額20%的遺產稅，逃得了初一、逃不了十五的！
那么，父親去世繼承的房產，現(xiàn)在我要出售，房屋中介說的20%的遺產稅，真的是這樣嗎？我賣100萬要交20萬的稅？
一、先給你掃盲：準確來說，中國并沒有實行遺產稅
懂的人都知道，目前我國還沒有征收遺產稅的稅種。在2017年的時候，財政部對于遺產稅一些問題作了回復，可以見下圖。
也就是說，遺產稅在中國根本沒有開征，并且我們還不具備征收的能力，一旦征收可能還會導致資本外流，目前外國也都在逐漸廢除遺產稅了。
既然我說沒開征遺產稅，那你肯定很納悶：普通人原本就沒多少資產，一輩子就一套房，父母去世，繼承父母房屋后，賣的時候卻真的交了20%的稅，不是說沒有遺產稅嗎？這又是怎么回事呢？
別著急，其實你交的可不是遺產稅，那是屬于個人所得稅。
在這里先說條件，100%繼承遺產（房產）的先決條件是：獨生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。當你繼承房產時，并不需要交什么遺產稅，只需先辦理繼承權公證，繳納少量登記費，這套房子就歸繼承人所有。
如果房子一直自己住著或出租，根本沒什么大稅項，一旦要把這套繼承的房子賣掉，稅就來了，買賣過戶需要繳納契稅+增值稅+個稅，其中契稅、增值稅都是小頭，20%個稅才是大頭，但也并非一定要繳納的。
二、那到底是否存在要交“總房價20%的個稅”？
要知道，繳納20%個稅是沒錯的，可是很多中介往往會忽悠你必須繳納售賣總房價的20%個稅，這是否存在呢？
我可以說，確實存在“20%的個稅”，但不是以總房價作為應納稅所得額。
根據(jù)我國《個人所得稅法》規(guī)定：財產轉讓所得應當繳納個人所得稅，適用稅率為20%，以轉讓收入減去財產原值的差額，作為應納稅所得額。
也就是說，我房子買來100萬，賣掉200萬遺囑繼承父母房產要交稅嗎，掙了100萬，掙多少繳多少所得稅，如果賣掉還是100萬，根本沒掙錢自然也無須繳納所得稅。
可以看出，在轉讓受贈、繼承房產時，房產原值是以購房原價計算的，而不是0，即便是繳納20%個稅，也是以“轉讓收入減去購房原價后的差額”來計算20%個稅。
此時，你還要知道，在特定條件下，出售繼承或受贈與的房屋也是可以免征個稅的。
這個條件是什么呢？相信很多人都知道：滿五，指的是自用5年以上，并且是家庭的生活用房。
一般來說，由父親留給你的遺產房，肯定是達到滿5年的條件了，因為滿5年基本都是要看房產證登記時間，依此判斷是否已經滿5年遺囑繼承父母房產要交稅嗎，很有可能你的情況是做不到，那就要征收差額部分20%個稅。
因此，如果這個房子是你現(xiàn)在手頭可出售性住房，理論上就是免稅的，或你父親當初獲得房子成本比較高，即便要交稅，應稅基數(shù)也不會太高的。
三、如果你無法達到“滿五”，個稅稅率20%實在太高，怎么辦？
有的朋友看到這，一定會覺得，大多數(shù)人到了繼承的年紀，基本都有房子，很難達到。
何況父母都是在10多年甚至數(shù)十年前買的房子，房價很低，就算能減去購房原價，也減不了多少的，實際上和房產轉讓總價的20%差不了多少，稅收負擔實在太重了，那我該怎么辦呢？
此時，我就要提到一個稅核定征收的辦法，我特意向在上海稅務的同學做了下咨詢，她說上海已經嚴格實施繼承或受贈房屋出售據(jù)實征收的規(guī)定，不允許核定征收了。目前還有其他城市都實行了2019年之后繼承或受贈房屋不再施行核定征收，具體可以咨詢本地稅務局。
如果是在這種情況下，你是可以進行一定的稅收規(guī)劃，比如可以考慮將繼承的房屋贈與給名下無房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹，這時建議事先要簽好協(xié)議，同時還需要繳納3%到5%（根據(jù)城市不同，稅率會不同）的契稅和贈與雙方萬分之五的印花稅，再由受贈與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以“滿五”出售，這樣就可以省掉不少的個稅了。
當然，當你在進行稅收規(guī)劃前，我還是非常建議你要先向專業(yè)律師或稅務師進行咨詢遺囑繼承父母房產要交稅嗎，并簽好相關協(xié)議，以免有任何爭議產生。
總之，我們常常聽到或者看到的“繼承的房子遺產要交20%的稅”就是這么來的，并非很多中介忽悠的要繳納“總房價的20%遺產稅”。
