最近，我路過某個房產中介時，看到玻璃窗上貼著的一套二手房掛牌信息，上面赫然寫著：繼承房產，20%個稅由買家承擔！于是，我特意跑去問中介：按規定繼承房屋的也需要繳納個稅嗎？中介聽完語重心長地跟我說：受贈房子、繼承房子時雖然免繳個稅，但當你想賣掉時，就要繳賣房款總額20%的遺產稅，逃得了初一、逃不了十五的！
那么，父親去世繼承的房產，現在我要出售，房屋中介說的20%的遺產稅，真的是這樣嗎？我賣100萬要交20萬的稅？
一、先給你掃盲：準確來說，中國并沒有實行遺產稅
懂的人都知道，目前我國還沒有征收遺產稅的稅種。在2017年的時候，財政部對于遺產稅一些問題作了回復，可以見下圖。
也就是說，遺產稅在中國根本沒有開征，并且我們還不具備征收的能力，一旦征收可能還會導致資本外流，目前外國也都在逐漸廢除遺產稅了。
既然我說沒開征遺產稅，那你肯定很納悶：普通人原本就沒多少資產，一輩子就一套房，父母去世，繼承父母房屋后，賣的時候卻真的交了20%的稅，不是說沒有遺產稅嗎？這又是怎么回事呢？
別著急，其實你交的可不是遺產稅，那是屬于個人所得稅。
在這里先說條件，100%繼承遺產（房產）的先決條件是：獨生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。當你繼承房產時，并不需要交什么遺產稅，只需先辦理繼承權公證，繳納少量登記費，這套房子就歸繼承人所有。
如果房子一直自己住著或出租，根本沒什么大稅項，一旦要把這套繼承的房子賣掉，稅就來了，買賣過戶需要繳納契稅+增值稅+個稅，其中契稅、增值稅都是小頭，20%個稅才是大頭，但也并非一定要繳納的。
二、那到底是否存在要交“總房價20%的個稅”？
要知道，繳納20%個稅是沒錯的，可是很多中介往往會忽悠你必須繳納售賣總房價的20%個稅，這是否存在呢？
我可以說，確實存在“20%的個稅”，但不是以總房價作為應納稅所得額。
根據我國《個人所得稅法》規定：財產轉讓所得應當繳納個人所得稅，適用稅率為20%，以轉讓收入減去財產原值的差額，作為應納稅所得額。
也就是說，我房子買來100萬，賣掉200萬遺囑繼承父母房產要交稅嗎，掙了100萬，掙多少繳多少所得稅，如果賣掉還是100萬，根本沒掙錢自然也無須繳納所得稅。
可以看出，在轉讓受贈、繼承房產時，房產原值是以購房原價計算的，而不是0，即便是繳納20%個稅，也是以“轉讓收入減去購房原價后的差額”來計算20%個稅。
此時，你還要知道，在特定條件下，出售繼承或受贈與的房屋也是可以免征個稅的。
這個條件是什么呢？相信很多人都知道：滿五，指的是自用5年以上，并且是家庭的生活用房。
一般來說，由父親留給你的遺產房，肯定是達到滿5年的條件了，因為滿5年基本都是要看房產證登記時間，依此判斷是否已經滿5年遺囑繼承父母房產要交稅嗎，很有可能你的情況是做不到，那就要征收差額部分20%個稅。
因此，如果這個房子是你現在手頭可出售性住房，理論上就是免稅的，或你父親當初獲得房子成本比較高，即便要交稅，應稅基數也不會太高的。
三、如果你無法達到“滿五”，個稅稅率20%實在太高，怎么辦？
有的朋友看到這，一定會覺得，大多數人到了繼承的年紀，基本都有房子，很難達到。
何況父母都是在10多年甚至數十年前買的房子，房價很低，就算能減去購房原價，也減不了多少的，實際上和房產轉讓總價的20%差不了多少，稅收負擔實在太重了，那我該怎么辦呢？
此時，我就要提到一個稅核定征收的辦法，我特意向在上海稅務的同學做了下咨詢，她說上海已經嚴格實施繼承或受贈房屋出售據實征收的規定，不允許核定征收了。目前還有其他城市都實行了2019年之后繼承或受贈房屋不再施行核定征收，具體可以咨詢本地稅務局。
如果是在這種情況下，你是可以進行一定的稅收規劃，比如可以考慮將繼承的房屋贈與給名下無房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹，這時建議事先要簽好協議，同時還需要繳納3%到5%（根據城市不同，稅率會不同）的契稅和贈與雙方萬分之五的印花稅，再由受贈與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以“滿五”出售，這樣就可以省掉不少的個稅了。
當然，當你在進行稅收規劃前，我還是非常建議你要先向專業律師或稅務師進行咨詢遺囑繼承父母房產要交稅嗎，并簽好相關協議，以免有任何爭議產生。
總之，我們常常聽到或者看到的“繼承的房子遺產要交20%的稅”就是這么來的，并非很多中介忽悠的要繳納“總房價的20%遺產稅”。
