光明網記者 陳暢
檢察機關辦案時發現，近年來房屋買賣合同糾紛案件數量和涉案標的額均大幅上升，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監督案件800余件。經過梳理，檢察機關總結了房屋買賣合同糾紛案件的特點，并給出了提示建議。
房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經濟損失
“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則，將同一特定房屋先后或同時出賣給兩個不同買受人。如檢察機關辦理的一起房屋買賣合同糾紛民事訴訟監督案件中，甲公司先與鄭某訂立《商品房買賣合同》，約定出售商業用房，面積251.8平方米，總價503萬余元。鄭某付清購房款后房產糾紛屬于民事訴訟嗎，甲公司又與乙公司訂立合同，約定甲公司將包括鄭某已購房屋在內的20余套商業用房出售給乙公司，面積2089平方米，總價1880萬余元。鄭某起訴甲公司，要求退還購房款并賠償房屋市場價格上漲后的差價損失。法院判決支持鄭某退還購房款請求，未支持賠償房屋差價損失的訴求。鄭某申請監督后，檢察機關經調查核實認為，甲公司故意以低價將房屋出售給關聯公司乙公司，主觀惡意明顯，案涉房屋差價損失屬于可得利益損失房產糾紛屬于民事訴訟嗎，甲公司應予賠償。檢察機關監督后，法院再審期間組織調解，甲公司主動賠償鄭某部分房屋差價損失，實現案結事了。
房屋實際所有人與權利證書登記人不一致產生房屋權屬爭議
在房屋買賣合同中，當事人借名買房、合伙買房導致房屋實際所有人與權利證書登記人不一致，易產生房產權屬糾紛。如檢察機關辦理的一起房屋共有權確認糾紛民事訴訟監督案件中，陶某與黃某約定，以黃某名義合伙購買甲公司出售的房屋。后陶某向黃某交付部分購房款，由黃某將全部購房款支付給甲公司，并將房屋所有權證書辦理至黃某名下。購房后，二人分別占有并使用案涉部分房屋。后因二人發生糾紛，黃某向法院提起訴訟要求陶某返還占有房屋；陶某同時提起反訴，要求確認案涉房屋為二人共同所有。法院審理后，認定案涉房屋為黃某單獨所有，判決陶某向黃某返還占有的部分房屋。陶某申請監督后，檢察機關經調查核實認為，陶某提交的收條、轉賬憑證等證據足以證明案涉房屋系陶某、黃某共同購買。檢察機關監督后，法院再審依法判決認定案涉房屋為陶某、黃某共同所有。
房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋易給自身造成損失
實踐中，房屋權利證書登記人有時并非房屋實際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無權處分行為。此時，若房屋買受人購買房屋的價格明顯低于市場價格，其購房行為可能不構成善意取得，不受法律保護。如檢察機關辦理的一起房屋所有權糾紛民事訴訟監督案件中，甲公司以明顯低于市場價格購買乙公司房屋，乙公司協助甲公司辦理了房屋權屬登記。后王某向法院提起訴訟，主張案涉房屋是其通過拍賣從丙公司處購得，僅是委托乙公司辦理房屋權屬登記；乙公司將案涉房屋登記在自身名下并辦理房屋所有權證書，又將案涉房屋出售給甲公司，屬無權處分，故請求甲公司返還案涉房屋。法院經審理認為，甲公司的行為構成善意取得，依法取得案涉房屋所有權，判決駁回王某訴訟請求。檢察機關受理監督申請后，經調查核實認為，甲公司購買案涉房屋價格明顯低于市場價格，乙公司與甲公司簽訂房屋買賣合同未約定分期付款的時間、金額及違約條款，不符合重大交易的基本習慣。檢察機關監督后，法院依法再審，認定甲公司不屬于善意相對人房產糾紛屬于民事訴訟嗎，對案涉房屋不構成善意取得，案涉房屋應當歸王某所有，判令甲公司返還案涉房屋。
結合監督辦案實踐，檢察機關給出三點提示：
一是及時辦理房屋權屬登記。房屋買受人購買房屋后，應及時辦理房屋權屬登記，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失。
二是合伙買房應完善內部協議。我國實行不動產產權登記制度，合伙買房可能導致房屋實際所有人與登記名義人不一致，產權登記不能反映房屋真實權利情況，造成認定房屋真實權屬關系困難。因此，合伙買房當事人應簽訂相應內部協議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權屬關系的證據材料。
三是房屋買受人不可貪圖便宜。房屋買受人構成善意取得應具備受讓不動產時為善意、支付合理價款和已辦理不動產權屬登記3個要件。善意取得的核心要素是支付合理價款，即支付購房款應大體符合市場價格。對于明顯低于市場價格的房屋，房屋買受人應謹慎購買，認真審查房屋產權登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。
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