二手房買賣交易中，買方「爽約」的現(xiàn)象比較突出，特別是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，該現(xiàn)象更是大量出現(xiàn)。那么買房爽約后，之前支付的定金是全部給予賣房，還是可以拿回部分定金？
我暫未看到買方爽約情形，起訴賣方要求返還部分定金的判例。但是有判例（2022）京01民終245號(hào)，守約的賣房起訴違約買方要求其支付違約金，后法院酌定違約金金額為買方已支付的定金數(shù)額，于是并未支持額外的違約金數(shù)額。
二手房買賣合同，即存量房買賣合同關(guān)于買方爽約的情形有兩點(diǎn)涉及，第一點(diǎn)是拒絕購買房屋可以沒收定金；第二點(diǎn)是遲延履行合同義務(wù)的日違約金，日違約金標(biāo)準(zhǔn)一般是房價(jià)的萬分之幾。
因此此類糾紛一般是由守約的賣方起訴違約的賣方，要求其另外支付違約金。在實(shí)踐中表現(xiàn)為兩種形式：
1）賣方依據(jù)違約金條款計(jì)算相應(yīng)的違約金數(shù)額，此類情形常因?qū)Ψ降恼?qǐng)求而被法院進(jìn)行酌情調(diào)整，就我看到的案例而言，調(diào)整的數(shù)額即賣方收到的定金。
依據(jù)為：《民法典》第588條第一款：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。即：違約金條款和定金條款只能擇一使用。
2）賣方通過評(píng)估鑒定的方式，計(jì)算出因買方遲延履行合同導(dǎo)致的最終房價(jià)損失，用于計(jì)算出自己的實(shí)際損失。此種情況，若損失價(jià)格大于定金價(jià)格，法院會(huì)予以支持。
依據(jù)為：《民法典》第588條第二款：定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。
最后總結(jié)下，對(duì)于買方爽約的情形，除非市場明顯波動(dòng)，導(dǎo)致房價(jià)極速下跌，否則一般在實(shí)踐中，法院最終支持的違約金等同于定金的可能性較大。
而在實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)以下情形：
1）買方爽約，同時(shí)房產(chǎn)權(quán)屬證件在其手上的情況。因此實(shí)踐中涉及的談判情形是買方以返還房產(chǎn)權(quán)屬證件為由，希望賣方能夠退還部分定金。
2）賣方急于賣房回籠資金，亦或者該套房是貸款房，銷售時(shí)間的延長會(huì)讓其在該段時(shí)間內(nèi)履行額外的還貸行為。
3）有的交易中還涉及中介，此次交易的傭金能否拿到手，找誰拿？下次交易能否繼續(xù)在自己的手中達(dá)成？
因此，現(xiàn)實(shí)中常常會(huì)形成上述三方博弈，而涉及到談判，其實(shí)無法先做到像法律規(guī)定那樣一板一眼。談判，首先要找到三方的共同利益，三方的共同利益是房子能夠更快，更高價(jià)的賣出去。只有達(dá)成這個(gè)局面，三方利益才有可能平衡，否則就會(huì)產(chǎn)生一損俱損的敗局。
因此對(duì)于買方，即使想把房產(chǎn)權(quán)屬證書拿在手里當(dāng)作籌碼，也應(yīng)該促成這一目標(biāo)的形成，而不是阻斷交易。并且必要的，買方應(yīng)更多地發(fā)動(dòng)自己的資源，讓這套房產(chǎn)往「更快，更高價(jià)的賣出去」這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
因此，談判可能無法一下取得結(jié)果，最后或許還需要通過訴訟解決，但是關(guān)于此情形，三方應(yīng)都往促成再次交易的方向進(jìn)行，只有在取得好的結(jié)果時(shí)，才能低成本的達(dá)成一個(gè)好的談判結(jié)果。
最后再分享一個(gè)最高法在《民法典》理解與適用中的一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)于定金合同的審查十分重要。若定金合同僅約定定金，但是沒有約定定金罰則，即違約一方雙倍退還定金或沒收定金的，此時(shí)定金的性質(zhì)會(huì)被視為預(yù)付款。
「法院認(rèn)為，合同約定將前合同所剩余的預(yù)付款作為本合同的“定金”，每批次貨款抵扣“定金”，并明確約定了違約責(zé)任，而未約定適用定金罰則的，該款項(xiàng)雖名為“定金”，但其不屬于定金擔(dān)保，其法律特性實(shí)為預(yù)付款。」
