新快報訊 “貨不對板”、逾期交付房屋、房屋質量不過關……這些商品房買賣糾紛，你遇過嗎？住房問題既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶切身利益。日前，廣州市南沙區人民法院（廣東自由貿易區南沙片區人民法院）發布了《商品房買賣合同糾紛案件審判白皮書》。白皮書顯示，受房地產政策調控及房地產企業“暴雷”影響，案件數量在今年出現了急劇增長情況，2023年截至7月南沙法院新收商品房買賣合同糾紛案676件。
案件呈現增長態勢，買方、群體訴訟比重大
根據白皮書，2020年1月至2023年7月，南沙法院共新收商品房買賣合同糾紛案1715件。其中商品房買賣糾紛案件司法解釋，商品房預售合同糾紛案1254件，商品房預約合同糾紛案172件、商品房銷售合同糾紛案289件。從總量來看，商品房買賣合同糾紛新收案件數量接近南沙法院同期新收各類房地產案件總數的四分之一。
從起訴主體來看，起訴主體多為買方，群體訴訟比重較大。從已受理的案件當事人來看商品房買賣糾紛案件司法解釋，商品房買賣合同糾紛案件多為賣方違約引起，購房者作為原告的案件占總案件數的95.3%，僅有少部分案件由開發商作為原告，且基本為購房者未按時支付購房款的情形。同一開發商在合同履行中出現問題，就會波及同一小區的成百上千名業主，特別是在出現開發商遲延交樓、辦證及合同約定與實際不符等共性問題時商品房買賣糾紛案件司法解釋，就會導致購房者抱團維權，引發群體性訴訟。
據統計，在南沙法院2020年1月—2023年7月期間新收的1715件案件中，群體性案件占案件總數的77.21%，涉及樓盤26個。
延遲交樓、房屋質量不過關等問題突出
新快報記者注意到，商品房買賣糾紛中延遲交樓、房屋質量不過關等問題突出。比如，在推廣營銷階段，部分開發商為達到促進目的，存在過分包裝、夸大宣傳情形，出現“貨不對板”情況；在合同簽訂階段，存在開發商對合同簽署不規范問題，導致當事人利益受損；在房屋交付階段，存在開發商逾期交付房屋、房屋質量不過關等問題。
白皮書數據顯示，南沙法院接收的1715件商品房買賣合同糾紛案中，涉及遲延交樓、辦證的案件共671件，而具體引發糾紛的原因主要包括：市政基礎設施建設未同步完成導致無法達到通水、通電、通氣的交樓標準，因疫情影響施工進度、遲延提交辦證資料、房屋被開發商用于抵押或被查封等情形。
涉及合同內容爭議的案件共382件，具體引發糾紛的原因主要包括：房屋層高與合同約定不符，樣板房標準與合同約定標準不符，合同對土地使用權年限記載有誤，以及合同對于贈送車位約定不明確等情形。涉及合同無法繼續履行的案件共286件，具體引發糾紛的原因主要包括：購房者不具備購房資格或不符合貸款條件，購房者逾期支付房款，開發商為規避限價政策以“雙合同”拆分價款等情形。涉及房屋質量問題的案件共260件，具體引發糾紛的原因主要包括：公共部分的施工材料和建筑設計不符合規范問題，房屋出現漏水問題等情形。
另外，開發商夸大宣傳或無法兌現承諾、購房者為規避購房政策借名買房等原因所引發的其他糾紛類型案件也有116件。
呼吁房地產開發企業加強合規管理
針對上述問題及原因，白皮書建議，加大行政監管力度，規范房地產開發企業的融資和資金使用，確保預售資金得到有效監管，保證項目工程順利完成；嚴查不實宣傳，規范合同文本，切實保護購房者合法權益。加大對房地產開發企業違法行為的處罰力度，提高企業違法成本；建立房地產開發企業“黑白名單”制度，確保行業經營規范。
同時加強行業自律管理 ，房地產開發企業需加強合規管理，不斷提升自身管理質效和服務水平；需規范銷售宣傳行為，將高品質的服務體系和購房人的良好口碑作為經營管理中的重點，摒棄粗放擴張和短線發展的思路；加強對市場環境的分析研判，對商品房開發建設、交房期限、辦證時間等約定都要有相應風險預估能力，避免因盲目投資、防范不足而陷于履行不能、履行困難的境地。房地產行業協會等相關組織應當切實履行行業自律職能，設立必要的制度約束和行業懲戒，積極引導房地產企業重視管理，加強對相關行業規范落實情況的監督檢查，夯實企業發展的“信用基石”。
此外，南沙法院充分發揮普法作用，依托“線上+線下”多元化信息平臺進行全方位、點對點、聯動式宣傳，創新普法形式，將不同人群的需求清單轉化為普法清單，有重點地普及法律知識、解答法律問題，對于購房者重點解讀購房相關法律政策，介紹常見“虛假宣傳”“價格陷阱”“長收短付”等購房、租房套路并明確房屋買賣、租賃以及與房屋中介簽訂合同時的注意事項；對于房地產企業重點針對企業合規治理提出司法建議，實現普法內容與群眾、企業關心的熱點難點問題“同頻同步”。
采寫：新快報記者 楊喜茵 高京 通訊員 王君
