人民網(wǎng)重慶12月7日電 （劉政寧）近年來，商品房買賣合同糾紛領(lǐng)域各種新類型、新形態(tài)矛盾糾紛不斷涌現(xiàn)。2019年至今，重慶市第一中級人民法院轄區(qū)兩級法院受理商品房預(yù)（銷）售合同糾紛件，審結(jié)件。其中，重慶市一中法院受理2907件，審結(jié)2808件。分析發(fā)現(xiàn)，商品房銷售合同糾紛逐漸從占絕對比例的購房者與開發(fā)商之間的“兩金”爭議（即逾期交房違約金和逾期辦證違約金爭議），轉(zhuǎn)向補充協(xié)議條款效力認定、精裝房質(zhì)量異議、銷售顧問權(quán)限、開發(fā)商口頭承諾效力等新類型爭議。
重慶市一中法院對轄區(qū)兩級法院商品房買賣合同糾紛案件進行梳理，并發(fā)布以下典型案例，旨在引導購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)從業(yè)人員了解最新法律法規(guī)，努力從源頭化解商品房買賣合同糾紛，保護購房者與開發(fā)商的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，力爭實現(xiàn)讓糾紛化于未發(fā)、止于未訴。
案例一
當心！避開補充協(xié)議中限制購房者合法權(quán)利的“坑”
【案情簡介】
2020年6月，李某某、夏某某與重慶某房地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買該公司開發(fā)的位于江北區(qū)觀音橋的某房屋，并約定了交房時間。合同載明如逾期交房超過30日，李某某、夏某某有權(quán)解除合同，李某某、夏某某要求解除合同的，該房地產(chǎn)公司應(yīng)當退還全部已付購房款及利息并支付違約金。2020年12月2日，因該房地產(chǎn)公司一直未交房，李某某、夏某某向該公司發(fā)出《律師函》，以逾期交房為由要求解除合同。該房地產(chǎn)公司認為，根據(jù)雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補充協(xié)議約定，若房地產(chǎn)公司逾期交房，李某某與夏某某放棄合同解除權(quán)，并以此為由不同意解除合同。李某某、夏某某遂向江北區(qū)法院起訴請求解除合同并由該房地產(chǎn)公司承擔相應(yīng)責任，一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請求。該房地產(chǎn)公司不服上訴至市一中法院，該院審理后駁回了重慶某房地產(chǎn)公司的上訴請求。
【法官釋法】
法院經(jīng)審理認為，本案是《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，應(yīng)適用當時的法律、司法解釋相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂合同過程中，應(yīng)按照公平原則確定其與購房者之間的權(quán)利義務(wù)。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反而通過格式條款剝奪購房者關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的合同解除權(quán)，明顯排除了購房者的主要權(quán)利，應(yīng)認定為無效。
案例二
留心！簽訂購房合同時需審查銷售人員的授權(quán)
【案情簡介】
曾某系重慶某房地產(chǎn)公司銷售人員，購房者杜某與曾某在某樓盤售樓部簽訂了《置業(yè)預(yù)算表》。雙方還簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同顯示重慶某房地產(chǎn)公司為甲方、杜某為乙方。合同約定城鎮(zhèn)房屋買賣合同司法解釋，杜某向重慶某房地產(chǎn)公司購買房屋，采取分期付款方式支付購房款，合同尾部無簽字蓋章。該合同附件五《商品房買賣合同補充協(xié)議》尾部，曾某在甲方處簽字，杜某在乙方處簽字，未加蓋重慶某房地產(chǎn)公司印章。合同簽訂后，杜某分四次通過手機銀行、微信等方式共計向曾某個人賬戶支付購房款元，其中前兩次曾某以個人名義向杜某出具了收條。后杜某發(fā)現(xiàn)房屋被另售他人，遂與曾某達成退款協(xié)議，但曾某未按期退還杜某購房款，杜某于是向璧山區(qū)法院起訴請求曾某與重慶某房地產(chǎn)公司承擔歸還剩余購房款及利息的連帶責任。璧山區(qū)法院僅支持了杜某針對曾某的訴訟請求，駁回其對重慶某房地產(chǎn)公司的請求。杜某不服上訴至市一中法院，該院審理后維持了一審判決。
【法官釋法】
除非有明確授權(quán)，否則購房人與開發(fā)商銷售人員簽訂商品房買賣合同城鎮(zhèn)房屋買賣合同司法解釋，并直接支付購房款給銷售人員個人賬戶的，購房人與開發(fā)商之間不構(gòu)成商品房買賣合同關(guān)系。商品房買賣屬于大宗交易，對買賣雙方注意義務(wù)的要求更加嚴格，購房人在交易過程中應(yīng)重點審查交易相對方職權(quán)事項的范圍、是否有代理權(quán)限等，如未應(yīng)盡到合理注意義務(wù)，則購房人的請求很難獲得支持。
案例三
警惕！購房時開發(fā)商未寫入合同的承諾可能無效
【案情簡介】
熊某與重慶某實業(yè)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》購買一套一樓的住宅。購買過程中，重慶某實業(yè)公司宣傳購買一樓的業(yè)主享有花園的單獨使用權(quán)，還向熊某出具書面宣傳材料，做出保證一樓業(yè)主花園面積的承諾。后重慶某實業(yè)公司晚于合同約定交房時間通知熊某接房，熊某接房中發(fā)現(xiàn)購買的房屋存在墻體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴重、墻體垂直度超過國家標準、空調(diào)機位只有一個而且尺寸不夠等嚴重質(zhì)量問題，因此拒絕接房。此外，熊某得知該公司前期關(guān)于一樓業(yè)主享有花園單獨使用權(quán)的承諾也無法兌現(xiàn)，現(xiàn)花園系小區(qū)全體業(yè)主共同使用。熊某認為因重慶某實業(yè)公司的虛假宣傳，導致其以高于正常價格的房款購買案涉房屋，因此向合川區(qū)法院起訴要求重慶某實業(yè)公司按照其他房屋的價格為基準退還房屋差價，并承擔因房屋質(zhì)量問題導致的逾期交房違約責任。合川區(qū)法院審理后僅支持熊某要求該公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求，駁回了退還差價的請求。
【法官釋法】
近年來，部分開發(fā)商為銷售房屋，利用底層贈送花園使用權(quán)的營銷術(shù)語將房屋進行溢價銷售。部分購房者明知花園系小區(qū)公共部分但出于占便宜的心理仍然選擇購買，購買后實際無法得到花園單獨使用權(quán)。本案中開發(fā)商與購房者約定將小區(qū)部分公共花園面積交由購房者專有使用，但雙方明知購房合同僅對屋內(nèi)面積及單價進行明確城鎮(zhèn)房屋買賣合同司法解釋，未包括小區(qū)花園面積，故購房者請求開發(fā)商退賠差價，人民法院不予支持。
案例四
安心！精裝房因裝修不當導致的損失應(yīng)由開發(fā)商“買單”
【案情簡介】
何某某與大足某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套旅游度假別墅精裝修樣板間，但因裝修部分不能辦理銀行按揭貸款，雙方遂在合同上載明何某某所購房屋為清水房。接房后，何某某長期未在案涉房屋中居住，直至兩年后何某某父親搬入時才發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)三樓露臺大量積水，水滲透至室內(nèi)房間，導致出現(xiàn)墻面裝修大面積發(fā)霉，地面木板及家具被浸泡等現(xiàn)象。經(jīng)物業(yè)公司確認，原因系房屋三樓露臺被裝修施工時遺留的墻布堵塞，無法正常排水導致。后經(jīng)評估，房屋內(nèi)的裝飾裝修、家電家具等價值為元。雙方就損失賠償協(xié)商未果后，何某某起訴至大足區(qū)法院，要求大足某公司賠償其房屋內(nèi)裝修、家具家電及其他各項損失。大足區(qū)法院審理后支持了何某某因房屋滲水造成的資產(chǎn)損失及評估費的訴訟請求。
【法官釋法】
簽訂合同的雙方當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)，其中一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，業(yè)主購買精裝房，開發(fā)商對于裝修質(zhì)量應(yīng)當承擔責任，對因裝修導致的損失也應(yīng)由開發(fā)商賠償。
案例五
放心！開發(fā)商售房時作出的免收物業(yè)費承諾有效
【案情簡介】
劉某向重慶某旅游公司購買其開發(fā)建設(shè)的商品房，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業(yè)管理費承諾函》，承諾對劉某購買的房屋免予收取三年物業(yè)服務(wù)費。交房時，劉某接到物業(yè)公司的物業(yè)費催收短信要求繳納物業(yè)費783.60元。劉某向長壽區(qū)法院起訴，認為重慶某旅游公司售房時承諾免予收取三年物業(yè)服務(wù)費，但物業(yè)公司卻向劉某收取了物業(yè)服務(wù)費，案涉房屋三年的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由重慶某旅游公司承擔。長壽區(qū)法院審理后支持了劉某的訴訟請求。
【法官釋法】
開發(fā)商在售房時向購房人作出的免予收取物業(yè)服務(wù)費的承諾具有法律約束力。雖然物業(yè)費系由物業(yè)公司收取，開發(fā)商的承諾亦不能代表物業(yè)公司，但開發(fā)商的該承諾可視為由開發(fā)商承擔購房人的物業(yè)費。本案中開發(fā)商未按承諾履行導致購房人產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)費損失，應(yīng)當承擔賠償責任。
案例六
看清！合同無法履行時的責任劃分
【案情簡介】
2020年7月17日，重慶某房地產(chǎn)公司與周某某簽訂《房屋買賣合同》，合同約定房屋總成交價元，付款方式為周某某接到重慶某房地產(chǎn)公司通知十五日內(nèi)將除訂金三萬之外的余款一次性付清，房屋資金監(jiān)管方為重慶市某中心。當日，案外人何某某向重慶市某中心賬戶轉(zhuǎn)賬元用于支付案涉房屋的購房款。重慶某房地產(chǎn)公司向周某某出具了收據(jù)并交付房屋。但該筆款項因不明原因，由重慶市某中心退回了案外人何某某賬戶。2021年4月1日，重慶某房地產(chǎn)公司向周某某郵寄送達了《告知函》，告知監(jiān)管賬戶和重慶某房地產(chǎn)公司均未查到周某某繳納的房款。2021年7月7日和2022年1月7日，案外人何某某先后再次向重慶市某中心轉(zhuǎn)賬300 000元和104 500元，并以現(xiàn)金方式向重慶某房地產(chǎn)公司支付了81元。后重慶某房地產(chǎn)公司向沙坪壩法區(qū)院起訴請求周某某支付逾期付款違約金。沙坪壩區(qū)法院審理后駁回了重慶某房地產(chǎn)公司的請求。
【法官釋法】
本案中，購房人按照合同約定向開發(fā)商指定賬戶轉(zhuǎn)賬支付了購房款，后購房款非因購房人過錯退回，導致開發(fā)商未收到購房款。開發(fā)商再次要求購房者支付購房款，購房者在合理期限內(nèi)支付了購房款，不應(yīng)承擔逾期支付購房款的違約責任。
免責聲明：本文系轉(zhuǎn)載，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點和立場和對其真實性負責。如需轉(zhuǎn)載，請聯(lián)系原作者。如果來源標注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益或者其他問題不想在本站發(fā)布，來信即刪。
