2021年下半年起，南通樓市持續低位運行，多個板塊房價下跌明顯，尤其那些曾深受投資客追捧的“掘金地”，相比高位期房價幾近“腰斬”。
筆者整理出近兩年南通房價「跌最狠」的四大板塊，排名不分先后，上榜全憑本事，如有遺漏歡迎補充。
南通房價“跌最狠”板塊第一波！
據「新知南通研究院」不完全統計，2020-2022年，通州灣共計成交54宗、約375萬方涉宅地塊，成交總金額約200億元。
其中，僅2宗為品牌房企拿地，即世茂江海譽灣和南山灣璽壹號。
世茂江海譽灣精裝元/㎡，毛坯元/㎡，至今還未開盤。
南山灣璽壹號精裝元/㎡，毛坯元/㎡，去年3月首開，目前已備案161套。
除上述兩個項目外，近幾年通州灣還開發建設了世茂江海天成、朗詩海映里、晨鳴觀海華苑等樓盤，新房售價在9000元/㎡左右。
那么，這幾年在通州灣買房的人，目前是賺還是虧？
根據相關二手房網站，目前通州灣二手房均價約7800元/㎡，今年上半年僅有4條成交記錄。
具體來看各項目二手房行情——
· 世茂江海天成
世茂江海天成目前有19套房源掛牌，均價9092元/㎡，近90天內無成交。
唯一一筆成交記錄，時間是2022年5月，成交單價為8520元/㎡，成交周期為429天。
· 晨鳴觀海華苑
晨鳴觀海華苑同樣只有1筆成交記錄，時間是今年3月，成交單價為7278元/㎡，成交周期為398天。
· 南都納瀾灣
南都納瀾灣今年2月成交了一套房源，單價為6430元/㎡，成交周期為449天。
查詢發現，該小區二手房成交單價峰值出現在2021年6月，與最新成交價相差約3300元/㎡。
其他一些房齡較老的小區，二手房成交記錄普遍也很少，成交價最低甚至不到4000元/㎡。
不難看出，目前通州灣的二手房，不僅成交價格低，而且成交周期很長，可以說是非常難賣。
這意味著，過去幾年購買了通州灣新房的投資客，將面臨轉手難、虧本賣等問題。
以南山灣璽壹號建面約109㎡房源為例，去年開盤總價約114萬，按目前板塊二手房均價估算，只能賣到約85萬。
需要提醒的是，通州灣目前還有大量住宅地塊未開發，未來新房、二手房將愈發過剩，整個板塊的新房、二手房價格或將繼續下跌。
另一個房價跌幅較大的板塊，就是曾經吸引了很多環滬中老年客戶的啟東文旅板塊。
恒大海上威尼斯、長泰海濱城、融創濱海度假城這些大體量文旅盤，目前房價跌了多少呢？
· 恒大海上威尼斯
2012年8月，啟東恒大海上威尼斯首次開盤，熱銷破20億，創下長三角樓市的銷售奇跡。
緊接著，項目二期、三期、四期陸續開盤，每次開盤都是萬人搶房，火爆異常。
當時，賣房人賺得盆滿缽滿，買房人對后市充滿信心，手握多套等待房價攀升。
然而，10多年過去后，恒大海上威尼斯的二手房價格，非但沒有上漲，甚至近乎“腰斬”。
二手房網站顯示，目前恒大海上威尼斯掛牌均價為6671元/㎡，正在出售879套。
今年6月份的三筆成交，單價最高為5616元/㎡，最低僅4403元/㎡。
而在2020年項目五期開盤時，均價為9500元/㎡。三年時間，單價下跌超4000元/㎡，跌幅近50%。
翻看其成交記錄還發現，恒大海上威尼斯二手房價格波動非常大。比如下圖兩套房源，不到半年時間，價差高達4803元/㎡。
· 長泰海濱城
再來看另一個超級大盤——長泰海濱城。
該項目前幾年曾吸引了很多上海買房人，當時新房銷售價格約1.2萬/㎡。
目前，項目二手房掛牌價為8973元/㎡，對比新房價格下跌超3000元/㎡。
事實上，從恒大海上威尼斯的成交記錄也能看到，實際成交價要遠低于掛牌價。
假設你前兩年購買了長泰海濱城一套建面約93㎡的房源，按照周邊二手房最新成交價估算，大概已經虧掉了60多萬。
此前，我們曾去到長泰海濱城現場實探，從晚上亮燈情況來看，實際入住率不到5%，配套商業也是倒閉一片，人跡罕至。
▲長泰海濱城實拍
啟東的這些文旅盤，價格“暴跌”已是不爭事實。更悲劇的是，即便已跌至“地板價”，愿意接盤的人依舊寥寥。
市場持續下行，投資需求退潮，高企的庫存，都讓被“套牢”的買房人看不到希望。
