李偉斌律師事務(wù)所
2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，“進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度”。2018年12月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，“實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案全覆蓋，在全國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)全面實(shí)行房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度”。2019年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范(試行)的通知》指出，“各地房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)”。
根據(jù)上述，商品房買賣合同網(wǎng)簽備案（“網(wǎng)簽備案”）是商品房買賣雙方必須辦理的手續(xù)。而網(wǎng)簽備案對(duì)商品房交易（包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及商品房買賣合同）到底有何影響？此外，網(wǎng)簽備案是否對(duì)排除執(zhí)行的認(rèn)定產(chǎn)生影響？本文擬結(jié)合法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定以及司法裁判觀點(diǎn)，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行分析。
一、網(wǎng)簽備案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的影響
《中華人民共和國(guó)民法典》（下稱“《民法典》”）第二百零九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”。第二百一十四條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。第二百一十六條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。
在（2018）最高法民申350號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：結(jié)合本案相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉某某、鄧某名下，劉某某、鄧某僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。故本案中劉某某、鄧某對(duì)涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
在（2020）遼民撤1號(hào)案件中，遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)為：商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，僅是房地產(chǎn)管理部門對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，不具有不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示公信功能，不能使登記權(quán)利人劉某某取得物權(quán)，故劉某某和葫蘆島農(nóng)商行均不能據(jù)此取得案涉房屋的物權(quán)。
在某案件中，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)認(rèn)為：銷售備案和網(wǎng)簽備案等前序手續(xù)僅是我國(guó)房地產(chǎn)主管部門為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)而出臺(tái)的管理性規(guī)范，當(dāng)事人欠缺上述手續(xù)并不能直接否定相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)在法律或事實(shí)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的可能性，以及進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的合法性。
根據(jù)上述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，網(wǎng)簽備案僅是房地產(chǎn)管理部門對(duì)商品房買賣的一種行政管理手段，其不具有不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示公信功能，不能使買受人因此取得物權(quán)，不具有物權(quán)變動(dòng)效力；同時(shí)，也不能僅因未辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)而否定商品房轉(zhuǎn)讓的可能性及合法性。
二、網(wǎng)簽備案對(duì)商品房買賣合同的影響
《民法典》第二百一十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”。
《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》第十條規(guī)定，“當(dāng)事人申請(qǐng)變更、注銷網(wǎng)簽備案的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理，在變更、注銷網(wǎng)簽備案前，不得重復(fù)辦理同一套房屋的交易合同網(wǎng)簽備案”。
在（2021）最高法民終516號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：網(wǎng)簽系房屋行政主管部門為防止一房多賣而建立的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，是對(duì)房屋買賣雙方合同關(guān)系的確認(rèn)及公示，是否網(wǎng)簽并不影響房屋買賣合同的效力。
根據(jù)上述，一般情況下，商品房買賣合同自合同成立時(shí)生效，是否辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，不影響該合同的效力。此外，由于監(jiān)管部門要求商品房交易必須辦理網(wǎng)簽備案，且不得重復(fù)辦理同一套房屋的交易合同網(wǎng)簽備案，因此，商品房買賣合同備案能有效防止一房多賣的情形。
三、網(wǎng)簽備案對(duì)排除執(zhí)行認(rèn)定的影響
（一）僅辦理網(wǎng)簽備案不能排除執(zhí)行
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。
在（2019）最高法民申1417號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：根據(jù)原審法院查明事實(shí)，案涉房產(chǎn)僅辦理了房屋買賣合同的網(wǎng)簽備案，并未辦理預(yù)告登記，故該事實(shí)僅能證明肖某與某公司之間存在合法有效的房屋買賣合同，不能證明案涉房屋已經(jīng)登記在肖某名下。申請(qǐng)?jiān)賹徶?，肖某也未提供證據(jù)證明案涉房屋已經(jīng)登記于其名下的事實(shí)。肖某主張某公司已經(jīng)交付了案涉房屋，但案涉房屋未實(shí)際使用并非其不能辦理房屋登記手續(xù)原因。并且相關(guān)物業(yè)公司的《證明》記載肖某于2015年即辦理了房屋交付手續(xù)，但直至2017年4月14日人民法院查封案涉房屋，長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間里買賣房屋公證有法律效應(yīng)嗎買賣房屋公證有法律效應(yīng)嗎，肖某一直未辦理房屋登記手續(xù)。訴訟至今，肖某亦未能進(jìn)一步提供證據(jù)證明房屋未經(jīng)登記非本人原因所致。肖某提交《抵賬協(xié)議》《證明》不能達(dá)到排除人民法院執(zhí)行案涉房屋的證明標(biāo)準(zhǔn)。二審判決認(rèn)定肖某的上述主張并不能排除人民法院的執(zhí)行，與法有據(jù)。即最高人民法院認(rèn)為，僅辦理網(wǎng)簽備案不能達(dá)到排除執(zhí)行房屋的證明標(biāo)準(zhǔn)。
（二）基于非典型擔(dān)保形成的網(wǎng)簽備案登記不能排除執(zhí)行
在（2020）川民終63號(hào)案件中，四川省高級(jí)人民法院認(rèn)為：本案中，吳某某、李某某1、李某某2于2014年6月13日與某公司簽訂《商品房買賣合同》，在如此大批量的交易尚未支付任何款項(xiàng)的情況下，該44份合同均于同月17日辦理備案登記，不符合常理。合同備案登記后的次日買賣房屋公證有法律效應(yīng)嗎，即2014年6月18日，三人分別與某公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，其第五條、第六條、第七條內(nèi)容表明，某公司只要返還吳某某、李某某1、李某某2支付的購(gòu)房款及違約金后，某公司即可解除合同、收回所銷售的房屋。該約定反映出某公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的真實(shí)意思并不是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于吳某某、李某某1、李某某2；該三人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的真實(shí)意思也不是通過(guò)支付購(gòu)房款而取得房屋所有權(quán)，而是為了確保某公司全部返還購(gòu)房款及違約金。在某公司不能履行返還全部購(gòu)房款并支付違約金時(shí)，應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于吳某某、李某某1、李某某2，三人據(jù)此受償。因此，合同確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系符合讓與擔(dān)保的法律特征。本案認(rèn)定上訴人與某公司之間并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系背景下對(duì)借款債務(wù)設(shè)立的讓與擔(dān)保，更具有合理性，故上訴人對(duì)案涉房屋并不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。后來(lái)，在該案的再審中【再審案號(hào)：（2020）最高法民申5847號(hào)】，最高人民法院也支持了上述主張。
四、總結(jié)
網(wǎng)簽備案作為一種行政監(jiān)管手段，其主要目的是防止一房多賣情形的發(fā)生。網(wǎng)簽備案不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，是否辦理網(wǎng)簽備案一般不影響商品房買賣合同的效力；僅辦理了網(wǎng)簽備案不能排除對(duì)房屋的執(zhí)行，基于非典型擔(dān)保形成的網(wǎng)簽備案登記也不能排除對(duì)房屋的執(zhí)行。
關(guān)于作者
陳學(xué)斌 本所合伙人
陳律師在銀行業(yè)務(wù)、企業(yè)上市融資、跨境企業(yè)并購(gòu)、土地房產(chǎn)/城市更新項(xiàng)目、民商事?tīng)?zhēng)議解決等領(lǐng)域有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
楊鎮(zhèn)章 原本所律師
