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房屋是贈與好還是繼承?房屋贈與,繼承,買賣哪個更劃算

   2023-10-21 轉載網(wǎng)絡2260
核心提示:親屬之間房產(chǎn)過戶,繼承、贈與、買賣,哪種最劃算房產(chǎn)過戶在日常生活中十分常見,有人選擇贈與,有人選擇繼承,有人選擇買賣。。與贈與和過戶相比,成都房產(chǎn)繼承的稅費支出是最低的了。所以,房子想要給子女,賣給他/她是比較好的方式,操作起來簡單方便且各

律師告訴你:涉及房產(chǎn)繼承買賣贈與哪個方式比較好

這是一個在生活中常見的案例:

有個獨居老人,身體硬朗,在做生意,收入不錯。膝下還有一個30多歲的兒子。因生活長期無人照料和陪伴,老人家就打算和40多歲的女友結婚。

但是他名下還有兩套商鋪和一套房產(chǎn),想在結婚之前都過戶給自己的兒子。

此時他就犯難了,親屬之間房產(chǎn)過戶,是買賣好還是贈與好?因為這房子,是老人家和已故妻子(他兒子的母親)的夫妻共同財產(chǎn)。

按我國繼承法規(guī)定,老人家和他兒子都是該房子的繼承人。如果他兒子不寫遺產(chǎn)放棄聲明,老人家是無法辦理買賣過戶的。

然后,老人家和他兒子不在同一個城市,他目前也已經(jīng)成家,有兩個小孩,他兒子考慮到以后要買學區(qū)房,是想賣掉其中一套房子,有了現(xiàn)金再去買學區(qū)房。

但是通過贈與過戶的房子,以后賣掉,稅費要比買賣過戶的成本高。

這其中的彎彎繞繞,可把他們苦惱了。

律師告訴你:

評論好與不好,這個答案是不確定的。

主要受四個條件的影響:

一是房屋本身的性質(zhì),二是賣方和買方自身的情況,三是房屋所在地的政策規(guī)定房產(chǎn)繼承費用和房產(chǎn)買賣費用,四是對應的法律風險。

授人以魚不如授人以漁,計算稅費的方法,全國都是統(tǒng)一的,沒有第二種。只要我們掌握了正確的計算方法,任何一套房屋,我們都可以得出準確的結論,再結合對應的法律風險綜合評判,可以說,萬無一失了。

現(xiàn)在,結合我們的從業(yè)經(jīng)驗和法律實踐,把這個方法教給大家。

我們先計算稅費,再談法律風險。

買賣的方式過戶

Law

主要需要繳納增值稅、契稅以及個人所得稅,具體如下:

以深圳市為例,其他地區(qū)可以自行查詢本地區(qū)規(guī)定。

上述的稅費中,增值稅和個人所得稅都是賣方繳納的,買方繳納契稅。

贈與的方式過戶

Law

主要需要繳納增值稅、契稅、印花稅和個人所得稅,但近親屬之間免征增值稅和個人所得稅,具體如下:

1、增值稅

免征情形:無償贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人免征增值稅。其他贈與,需要承擔與買賣過戶相同的增值稅。

2、契稅(受贈人繳納)

受贈人按稅務部門核查的房屋價值(下同)的3%繳納。

3、印花稅

贈與方和受贈方各自承擔萬分之五。

4、個人所得稅

免征情形:贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人以及離婚析產(chǎn)免征個人所得稅。其他贈與收取與買賣過戶相同的個稅。

另外房產(chǎn)繼承費用和房產(chǎn)買賣費用,公證費和評估費,深圳這邊都是根據(jù)市場定價收取的,其他地區(qū),可以咨詢當?shù)氐囊?guī)定。

上述就是買賣和贈與需要繳納的主要稅費,是不是計算起來很簡單?我們只需查詢到房產(chǎn)所在地的各項稅費規(guī)定,然后根據(jù)房屋和雙方具體情況,對號入座,簡單加總即可,然后對兩種方式進行比較。

下面我們舉一個例子來計算看看:

住房100平米,滿五唯一,買方是購買的是首套房,買賣的話只需要繳納1.5%的契稅。如果贈與給親屬,需要繳納的是3%的契稅,和各自萬分之五的印花稅。

這種情況下選擇買賣過戶比較合適。

住房100平米,是家庭唯一住房房產(chǎn)繼承費用和房產(chǎn)買賣費用,滿2不滿5,買方購買的是首套房,買賣的話需要繳納20%的個人所得稅和1.5%的契稅。如果贈與給親屬,僅需繳納3%的契稅和各自萬分之五的印花稅。

這種情況下,贈與應該比較合適。

搞清楚了稅費計算方法后,我們再來看一個問題:

贈與方式過戶的房屋,后續(xù)要賣房的話,要交很高的稅費嗎?

我們再通過一個簡單易懂的例子來回答這個問題。

如果房屋成本為100萬元,贈與給子女的時候價值150萬元,而這套房子漲到400萬元的時候,子女打算賣掉,那么他就需要基于300萬元(400萬-100萬)的價差去交稅。

如果當初在房屋價值150萬的時候,以買賣的方式過戶給子女,那么當房屋漲到400萬的時候,子女想賣掉,他需要按基于250萬元(400萬-150萬)的價差去交稅。

因此如果考慮后續(xù)賣房,的確需要考慮贈與和買賣的不同之處。當然如果受贈房屋出售時滿五唯一,也是只需要繳納契稅的,

此種情形下,贈與和買賣差別是最小的。

所以結合上述案例,老人家和他的兒子,到底要采取買賣還是贈與的形式過戶,需要根據(jù)他們的自身情況分別計算一下。

但是,這里有一個定時炸彈。

如果選擇買賣的話,將房產(chǎn)過戶,那么他兒子就必須寫一個遺產(chǎn)放棄聲明書,這樣子老人家就是唯一的繼承人,才可以可以辦理房產(chǎn)過戶了。

雖然繳納的稅費最少,后續(xù)賣房的影響也最小,但是他兒子簽署遺產(chǎn)放棄聲明書之后,老人家和后媽反悔的話?

他不但拿不到這些房產(chǎn),就連母親留下的其他遺產(chǎn)也拿不到了,這個定時炸彈要是炸了,影響還不小。

這樣想來,是不是會覺得,還不如多交點稅直接贈與過戶比較保險?

其實無論是買賣還是贈與,還真是都有各自的法律風險,都有可能導致最后得不到房屋。這里面牽扯的法律問題很多,也很廣。

對這類主題感興趣,或者還有疑問,歡迎添加在評論區(qū)留言或者私信我。

親屬之間房產(chǎn)過戶,繼承、贈與、買賣,哪種最劃算

房產(chǎn)過戶在日常生活中十分常見,有人選擇贈與,有人選擇繼承,有人選擇買賣。

其實,這三種房產(chǎn)過戶方式中,通常情況下,房屋買賣最劃算。

近兩年,有關稅費的政策沒有過多調(diào)整,所以用兩三年前做表格,以便理解。

列出三種過戶方式,分別是:買賣、贈與、繼承。

以評估價為100萬的房子為案例,看看這三種方式各需要花費多少。

成都通過房產(chǎn)繼承這種方式的主要費用就是

2%的公證費

100萬

的房子就是

。與贈與和過戶相比,成都房產(chǎn)繼承的稅費支出是最低的了。因為繼承的房產(chǎn)沒有增值稅、個稅和契稅。

公式:費用=房屋評估價*2%=100萬*2%=2萬

但是成都房產(chǎn)繼承需要滿足以下條件:

在實際操作中,因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進行產(chǎn)權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。

成都房產(chǎn)贈與的主要費用就是

契稅(3%)

公證費(2%)

個人所得稅

。其中個人所得稅,一般按照

房屋差價的20%

房屋總價的1%

來征收。

無償贈與配偶、父母、子女、(外)祖父母、(外)孫子女、兄弟姐妹,以及無償贈與者對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人,免征收個稅。

不算個稅的公式:費用=房屋評估價*3%+房屋評估價*2%=100萬*(3+2)%=5萬

成都房屋買賣的主要稅費就是

增值稅(5.6%)

個人所得稅

這里增值稅分為滿2年和未滿2年,滿2年免征增值稅。契稅的征收按照面積大小、首套還是二套之分。如圖:

一般情況下,親屬之間過戶會選擇產(chǎn)權滿2年以后進行,那樣只需要繳納契稅,而不用繳納高額的增值稅。

所以,房子想要給子女,賣給他/她是比較好的方式,操作起來簡單方便且各種稅費也相比房產(chǎn)贈與要少很多。

父母名下的房子過戶給孩子,贈與好還是買賣好

自古以來,房子就是一個家庭的大事,尤其因為房價的原因,越來越多的房產(chǎn)在老一代人去世之后也面臨房產(chǎn)轉讓的問題。市民在辦理房屋過戶手續(xù)的時候,都希望能把過戶費用盡可能的減少。

那么,父母房產(chǎn)怎么給子女最劃算?今天小編就為您詳細分析,不懂的可得好好看看啦!

按照法律規(guī)定,房產(chǎn)繼承分為兩種,一是法定繼承,二是遺囑繼承。法定繼承意味房屋產(chǎn)權人只有一個子女,那么產(chǎn)權人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權人有兩個或以上子女,那就需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個子女來繼承,或者其他兄弟姐妹放棄自己的繼承權,才能由其中一個子女單獨享有繼承權。

如果是父母子女之間的過戶,繼承的成本最低。子女以繼承的方式獲得父母的房屋,只需要支付公證費和工本費,沒有增值稅、個稅和契稅。

但是房屋繼承有天然的劣勢:

1、采用繼承法過戶房產(chǎn),繼承人需要辦理各種證明,期間要花費大量的時間和精力。而且繼承的條件比較單一,只有屬于有繼承關系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做。

2、繼承人日后出售此房時,將被征收20%個稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。

3、繼承公證費和房屋評估費也是繼承過戶中兩項比較大的成本。

房屋繼承的費用最小,但天然存在一些限制,在父母在世時是不能辦理的,只有等到父母去世后才能辦理房產(chǎn)繼承。如果考慮為孩子就近入學急于落戶而父母健在,則無法通過繼承這種方式來完成過戶,必須考慮買賣或者贈與方式。

贈與更自由非直系親屬贈與視同買賣

房產(chǎn)贈與不同于房屋繼承,除了直系親屬,這種行為還可以發(fā)生在一般親屬或朋友之間。在房屋贈與的時候,房屋產(chǎn)權人可以自主進行選擇,把房屋贈與任何一人。房屋贈與分兩種形式,一種是直系親屬的贈與,另外一種是非直系親屬的贈與。根據(jù)贈與形式不同,稅費會有差異。直系親屬贈與除了一些登記費用外,主要是契稅,而非直系親屬贈與視同買賣。

這里需要注意,受贈人出售此房時,將被征收20%個稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。另外,普通住宅證滿兩年可免征增值稅。

贈與方式簡單便捷,而且所需承擔的費用也不是很高,這種方式也值得考慮。尤其是在限購的大背景下,部分沒有購房資格的外地人或者境外人士,可以通過這種途徑完成過戶。

不過這種方式只適合考慮將房產(chǎn)留作自用或長期出租,而如果今后要出售,這種方式就不太適合了,未來所需面對的高額稅費將會是一個不小的負擔

買賣最為利索,但稅費繳納較多

房屋買賣是指房屋所有權人將自己名下的房產(chǎn)買賣給他人的法律行為。在買賣方式的過戶中,不同的情況,費用也是不同的。

眾所周知,房屋買賣是最常見的過戶方式,無需太多繁瑣的手續(xù),操作便捷,安全省心。

但是買賣過戶,需繳納較多的稅費,往往造成額外的經(jīng)濟支出。即使是父母將房子“賣給”子女,與普通的交易方式完全相同,并無明顯區(qū)別,交易過程中所產(chǎn)生的稅費也與普通房產(chǎn)買賣方式毫無二致。房產(chǎn)買賣承擔稅費最高的情形為該房產(chǎn)購買時間不滿2年,且子女名下已有房產(chǎn),那么,交易雙方要承擔3%的契稅、5%的增值稅以及相應的個人所得稅。

買賣轉讓這種過戶方式,尤其是在一些可自行確定合同價的城市,由于稅費大幅降低,不失為一種上佳選擇。

但這種方式在很大程度上會受到政策影響,近期隨著調(diào)控收緊,部分城市名下已經(jīng)有兩套及以上住房的子女,則會受到現(xiàn)有調(diào)控政策限制而無法實現(xiàn)過戶,因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下,則只能通過贈與方式了。

可以說同樣一套房子、權利人人數(shù)、產(chǎn)證年份、房屋價格、份額比例,都會影響轉讓的選擇方式。

繼承、買賣轉讓、贈與三種方式也各有利弊,建議根據(jù)家庭實際情況選擇最適合的方式。

 
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